Le droit d’entrée versé par le preneur d’un bail est un actif incorporel s’il ne correspond pas à un supplément de loyer

Le droit d’entrée versé par le locataire à son bailleur (pas-de-porte) peut être analysé comptablement :

  • soit comme un supplément de loyer, auquel cas il constitue une charge d’exploitation à porter en charges constatées d’avance pour la partie concernant les annuités de bail postérieures à l’exercice ;
  • soit comme l’acquisition d’éléments incorporels nouveaux, auquel cas il est comptabilisé à l’actif.

Il résulte d’une jurisprudence constante du Conseil d’Etat que pour déterminer si une indemnité versée par le preneur au bailleur constitue une charge de loyer fiscalement déductible ou correspond au prix d’acquisition d’un élément incorporel du fonds de commerce, il y a lieu de tenir compte (notamment CE 5-6-1970 n° 71745 ; CE 21-1-1972 n° 77366 ; CE 19-11-1976 n° 98701 ; CE 20-4-1988 n° 49791 ; BOI-BIC-CHG-20-10-20 n° 10 et 20) :

  • des clauses du bail et du montant de l’indemnité stipulée ;
  • et du niveau normal du loyer correspondant au local, ainsi que des avantages effectivement offerts par le propriétaire en sus du droit de jouissance qui découle du bail.

Le « droit d’entrée » peut constituer un supplément de loyer pour une partie seulement de son montant (CE 28-3-1973 n° 77366).

Ce droit d’entrée peut être amorti s’il constitue la contrepartie d’un avantage indépendant du caractère renouvelable du bail

Le Conseil d’Etat vient de juger que le « droit d’entrée » peut être amorti à hauteur du montant correspondant à la contrepartie d’un avantage (CE 15-4- 2016 n° 375796 et 383067) :

  • indépendant du caractère renouvelable du contrat ;
  • et dont les effets bénéfiques sur l’exploitation cesseront à une date prévisible.

Dans l’affaire soumise au Conseil d’Etat, il résultait du contrat de bail que le « droit d’entrée » était versé en contrepartie :

  • non seulement de la durée exceptionnelle du bail (12 ans) ;
  • mais aussi de la renonciation du bailleur à sa faculté de résiliation pendant 6 ans.

Le rapporteur public relève, dans ses conclusions, que les avantages de sécurité juridique et de stabilité d’exploitation supplémentaires tirés spécifiquement de la renonciation ferme par le bailleur, pendant les 6 premières années du bail, à son pouvoir de résiliation :

  • sont dissociables du reste des éléments incorporels du fonds de commerce et du droit au bail et de sa protection légale ;
  • ne sont pas renouvelables avec ce bail ;
  • et s’achèvent de manière prévisible à l’expiration d’une durée de 6 ans.

A noter :

Il convient donc de tenir compte des circonstances de fait pour :

  • identifier la ou les contreparties du versement d’un droit d’entrée par le preneur ;
  • et apprécier si le caractère renouvelable du bail fait obstacle à ce que les avantages d’exploitation retirés aient un terme normalement prévisible dès la conclusion du bail initial.

 

Par PwC, auteur du Mémento Comptable et du Feuillet Rapide Comptable
Article paru le 28/06/16
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